【365体育】中性货币政策不应受楼市调整的影响

本文摘要:(原题:中性货币政策不视同事楼市调整的影响)春节前后,中央银行降低了MLF、SLF、逆回购等政策利率。

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(原题:中性货币政策不视同事楼市调整的影响)春节前后,中央银行降低了MLF、SLF、逆回购等政策利率。这很快就影响了货币市场的利率。

根据中国货币网的数据,节前1月26日,10年期国债收益率为3.33%,节后跃居3.4%以上,2月13日跃居3.43%,10年期国债收益率为1月26日约为3.88%,2月13日约为4.14%。最近,货币市场利率的下降引起了住房贷款利率的下降。据媒体报道,前几天北京市银行业自律协会拒绝,住房贷款利率不高于基准利率的0.9倍,套房贷款期限最长不得达到25年。其他多个城市也陆续实施住房贷款放宽措施。

商业银行此时以行业自律的形式增加住房贷款利率优惠,主要应考虑自己的经营。随着市场利率的下降,住房贷款利率优惠过多不会失去利益。住房贷款利率8.5折为4.165%,目前10年期国家债务利率下降到4%以上,银行发行8.5腰利率的住房贷款比出售国家开设的债券更好,当然增加利率优惠。

去年9月末10月初多个城市陆续实施房地产管制措施,银行没有放宽住房贷款。实质上,10月和11月的住房贷款没有滑行,依然是低速增长。近两个月居民中长期人民币消费贷款(其中大部分为住房贷款)馀额分别减少4641亿元和5230亿元,2016年月度最高值为5145亿元。

由此可见,银行业没有积极参与房地产管制,放宽住房贷款的意愿。11月份市场利率明显下降,10年期国债利率从月初的约3.1%下降到月末的约3.3%,到12月末为止进一步下降到约3.7%。

12月追加住房贷款显着增加,居民中长期人民币消费贷款馀额仅减少3892亿元(仍比2015年任何月份多)。市场利率的下降和住房贷款的快速增长滑行之间应该没有因果关系。

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自2008年以来,房价上涨周期延长,一两年内完成上涨转换,从慢慢下跌到比上个月急剧下跌,之后新的慢慢下跌。例如,从2012年下半年到2014年4月的2年间,房价大幅下跌的2014年5月到2015年5月的1年间,房价大幅下跌。从2015年8月房价大幅下跌到现在已经一年多了,现在房价上涨的迹象很多,今后几个月大幅下跌应该是大概率事件。影响房价波动的因素有很多,比如土地供应量、房屋销售增速、房地产政策等。

市场本身的周期性是最重要的因素,涨多了就涨。毫无疑问,银行贷款和融资规模也是最重要的因素。房价暴跌后,必须依靠严格的抵押贷款和融资。

2014年5月开始房价大幅下跌的主要原因之一是以前上涨过快,市场需要调整,第二是当时的融资规模比去年同期增加,M2的增长速度也很低。2015年房价逐渐下跌,与当年融资规模大、M2增长率低有关。2016年房价下跌缓慢,年住房贷款减少4.96兆元,比去年减少2.31兆元的社会融资规模库存比去年急速增加12.8%。

住房贷款反对住房销售额的快速增长,但融资规模的快速增长反对一些开发人员的高价土地和压迫销售等不道德。这两方面的资金通过市场需求和供给,共同降低了房价。如果没有住房贷款、融资规模急速增加的反对,今年的住房价格往往会大幅度暴跌。

去年12月以来,中央银行实质上放宽了流动性,现在已经影响住房贷款,之后不会进一步影响融资规模的快速增长。中央银行放宽流动性对楼市的,但这一定不会对房价产生抑制作用。我们可以意识到,如果房价经常大幅下跌,甚至同比下跌,就不会有拒绝释放流动性和信用的声音。传统经验告诉我们,有关部门可能因此调整政策,从引导房价下跌到性刺激房地产市场,货币政策也不受影响。

因此,在楼市调整之前,中央银行必须向市场发出信号,今年的货币政策必须维持现实中性,即使楼市再次调整,流动性也不会基本稳定。这有助于市场构成正确的期待。

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